デブハゲアラフォーの婚活公開処刑日記

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不動産セミナーに参加してみた ②不動産投資をする人を婚活でお勧めできない理由

続きです(*^-^*)
婚活において不動産を所持することが魅力的な条件にはならない
ということを書きました。








今は空前の投資ブームです。
当然不動産もターゲットになります。
では実際に金消まで行くまでにどういう事が今行われているのでしょうか?




前の記事で



  1. サブリース契約を結んで得た資産なのかどうか
  2. シェアハウスを目的にした資産なのか
  3. 民泊を前提とした資産なのか
  4. 築古の利回り×個数でキャッシュフローを目的にするのか 


ということを書きました。
僕が実際にお見合いをしていて資産について聞かれたことはありません。
実際に今お付き合いしているAさんもそうです。

この4つのメリットとデメリットをスラスラ言えない程度なら、
婚活において、不動産の資産をPRしている人とお見合い…おすすめしません。
そういう意味で僕はAさんに悪いことをしているなぁと思ったり…






不動産の価値を冷静に見極めるのが重要(サブリースの場合)


大東建託などのサブリースを運営する会社が純利益という意味で好調です。
みなさんがサブリースに行くケースが増えています。



老後になって年金などではお金が少ない
今のうちに不動産投資しておいて老後にはローンが消える
相続税などの税金対策に一番有効な手段は絶対に不動産投資しかあり得ない
そこで家賃が丸々懐に行けば将来安泰する
銀行も低金利なのだから今がチャンス
しかもサブリースは家賃や修繕を30年間保証をお約束します



という謳い文句で勧誘してきます。
それに乗っかる=不動産投資という事ですね。
一言でいえば家賃を会社が30年間保証します制度。



しかし…
契約の内容などを確認すると、


  1. 家賃が下がる場合がある(2年や4年置きなどの家賃減額交渉あり)
  2. 客から解約するにはペナルティあり(賃貸借(転貸借)契約が多いから)
  3. 会社が倒産した場合は泣き寝入り


と問題があります。




さて、ここで初めに戻ります。
婚活の相手が不動産投資をしている人です。
あなたは無知だとします。
実はサブリースで資産運営を為さっている方でした。
お見合いしますか???




安定しているように見えて、リスクも大きい契約なのだから。
最悪のケースを考えるとするなら




  1. サブリースが人気がありすぎるので、サブリースの不動産が乱立する。
  2. 賃料を下げてでも契約せざるを得ない(契約で特約を結んでいる)
  3. ローンを返す金額が家賃では補えない(手出しでお金調達)
  4. 手出しがなくなった場合、サブリース契約を解約するには別途お金と時間必要
  5. しかもローンまで計算を入れるので、希望売買価格は相場より上がってしまう。
  6. なので売れない


実際これが起きてます。
今でいうと…かぼちゃの馬車なんて典型です。


婚活するならこういう事は覚えておくと便利です。
現在~2年前くらいで起こっている現実です。
これでも相談所では資産ありと表記されるわけです。
ちゃんと判断しないといけません。


ただし、サブリースで資産運営がきっちりできている方も当然いるわけで。
その判断もむつかしい…

資産だけで飛びつくのは愚かと言わざるを得ません。






ワンルーム投資に民泊などはどうなのか?


特にワンルームは大人気な案件です。

東京などでは人が増える傾向がありますし、
ワンルームでの空室率も国内トップレベルで安定していますから、
ワンルーム系の投資が多くなるのも理解できます。



しかしながら、ワンルームの経営にはいろいろ問題もでてきます。
はっきり言えば銀行との金消で金利と空室率のバランスです。
キャッシュフローとしてワンルーム経営を複数こなすのは
かなり理想的であると言えなくもないですが、
現実的に見て空室3つ空いたら大ピンチって感じでしょうね。
実際に手元に残る金額はどれくらいなのか?という事も計算していくと、
婚活において有利な条件とは言いづらくなってきます。
ワンルーム経営でキャッシュフローとなると、
複数持って回さないと厳しいんじゃないでしょうか??




民泊も同様に法改正によって運営日数がきめられている点や、
設備の不備などチェック項目の増加など制約が付随してきます。
はっきりと言えば荒稼ぎは厳しいよって感じですかね。
例えば済州島でもあった、中国政府が旅行禁止令を出すというケースもある訳で。
そういうケースになるとニーズが減る訳で、
民泊経営者は火の車になる可能性すら有りえます。
手出しでホテル業ですからね…精神的にも厳しいはずです。
またマンションの一室を借りて…というのは基本的に厳しいです。
マンションオーナーがOKの所を狙い撃ちするしかないからです。
自分で民泊用の戸建てを買うのが一番早く営業できる道ではないでしょうか??




不労所得を得るというのは、こういうリスクをみんな負っている事と
理解してもらえばよいかと思います。



相談所で言われた言葉


で、僕が相談所に登録しているときには
不動産所持はPRの武器に大きくなるから載せましょうって言われます。
実際に僕らのような不動産投資家からすれば、
なんで?って話ですよね(笑)
実際に僕はモータープールと分譲マンション1室をプラスして
年収表示として期間限定ではありますが出しました。
まぁ…反応は予想より過敏だったですが(年収650万表示)



不労所得という言葉は昨今消える事になるかと思います。
実際に家賃の市場の動向などを常にチェックしていますし、
付加価値を付ける努力を怠ったりはしません。
実際に経費計上で常にコストをかけて経営する事を選択するケースもあります。
引っ越し後のリフォーム代なんて逆算したら家賃の3か月~4カ月分くらいで
納めないと厳しいという現実が待ち受けます。


新築と築古には決定的な差があります。
所詮築古になっていく訳で、常に新築の経営が出来るほど甘くないです。






自分なりの結論としては

そういう面も知っていかないと、
資産家の家族になるというミッションは厳しいかと思います。
むしろ不動産だけで食っている人は、
桁違いの金持ち資産家 か 僕らの様なギリギリで死にかけている不動産投資家
の2択な訳で、前者か後者か判断できる材料を勉学するのはどうでしょうか?

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